相続した不動産の売却｜手続きの流れ・税金・注意点を専門家が解説

相続不動産売却の全体フローと「守るべき5つの期限」

実務においては、親族間での遺産分割協議が難航するケースも珍しくありません。そのような現実を踏まえ、まずは守るべきタイムラインを整理しましょう。

①相続開始〜3ヶ月【判断の期限】相続放棄の熟慮期間

• 預貯金や不動産だけでなく、借入金や未払いの税金がないかを確認します。
• この期間中に預貯金の引き出しや不動産の売却をしてしまうと「単純承認」とみなされ、後から多額の借金が見つかっても相続放棄ができなくなるリスクがあります。

②4ヶ月【準確定申告・納税の期限】法人に不動産を遺贈

• 法人に不動産を遺贈した場合、時価で法人に譲渡したものとみなされます（みなし譲渡）。
• 「時価＞（取得費＋譲渡費用）」であれば、その差額が被相続人の譲渡所得になります。
• この所得を被相続人の所得として計算し、相続人が準確定申告及び納税を行わなければなりません。

③10ヶ月【遺産分割の確定と申告・納税の期限】遺産分割と相続税申告

• 相続税の申告期限までに「誰がどの財産を継ぐか」を確定させ、申告・納税を完了させなければなりません。
• 小規模宅地等の特例を適用する場合、原則として、申告期限（10ヶ月）までは対象の土地を所有・賃貸し続けていなければなりません。売買の媒介契約を結んで売り出すのは問題ありませんが、実際の所有権移転（引き渡し）は10ヶ月を過ぎてから行うスケジュールを徹底しましょう。

④3年【義務の履行】相続登記の完了

• 被相続人名義の不動産は買主へ所有権を移転させることができないため、売却するためには相続登記が不可欠です。
• 2024年4月から、相続登記が義務化されました。正当な理由なく相続登記を行わないと、過料（罰金）が科されるリスクがあります。

⑤3年10ヶ月【特例適用の期限】売却実行と特例適用

• 取得費加算の特例:支払った相続税の一部を、不動産の譲渡所得の計算上、取得費として経費化できる特例で、相続開始から3年10ヶ月以内の譲渡が要件となります。
• 空き家特例:一定の要件に該当するときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができる特例で、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

手続きをスムーズにする「相続登記」と「換価分割」

⑴ 相続登記の義務化

前述のとおり、相続登記が義務化されました。売却活動を円滑に進めるため、遺産分割協議が調い次第、速やかに相続登記（名義変更）を行うことが求められます。

⑵ 「換価分割」の活用

遺産分割には「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」がありますが、相続した不動産をそのまま分けるのが難しい場合に、その不動産を売却して現金で分ける「換価分割」が適しています。

・実務上のポイント:換価分割の前段階として行う相続登記では、共同相続人全員の共同登記と共同相続人の代表の名前で行う単独登記があります。単独登記の場合、遺産分割協議書に「換価分割の目的で共同相続人の代表者を名義人に特定したこと」および「代売代金から、税金など諸経費を差し引いた残金を各相続人に分配すること」を明記することが重要です。この記載がないと、代表者が受け取った代金を他の相続人に分配した際に「贈与」と判断され、贈与税が発生するリスクがあります。

また、対象となる不動産を売却した際の譲渡所得に対する所得税等の計算において、共同登記とするか単独登記とするかによって、税額の負担者及び税金の計算が異なる場合があるため、慎重に判断しましょう（以下4参照）。

小規模宅地等の特例の落とし穴

土地の評価額を最大80%減額できる「小規模宅地等の特例」は、相続税を抑えるための最強の武器ですが、売却タイミングを間違えると適用できなくなります。

⑴ 特定居住用宅地等

• メリット:自宅の土地評価額を80%減額します。
• 適用要件:被相続人等が居住用に供していた家屋に係る宅地を配偶者が取得する場合、同居親族が取得する場合、または持ち家のない親族（家なき子）が取得する場合などに適用されます。
• 保有継続要件:配偶者以外の相続人が適用を受ける場合は、相続税の申告期限（10ヶ月）まで対象宅地を所有し続けていなければなりません。

⑵ 貸付事業用宅地等

• メリット:アパートなどの貸付事業用不動産の土地評価額を50%減額します。
• 適用要件:被相続人または生計を一にする親族が貸付事業を行っていた宅地であることが要件です。
• 保有継続要件:配偶者を含めたすべての相続人において、相続税の申告期限（10ヶ月）まで「貸付事業の継続」および「対象宅地の所有」が必須となります。

【要注意】売却のタイミング

上記のいずれの特例においても、保有継続要件がある相続人が適用を受ける場合は、申告期限（10ヶ月）より前に買主に「引き渡し（名義変更）」を行ってしまうと、特例を受けることはできません。売買契約の際には、引き渡し日を10ヶ月経過後に設定することを徹底しましょう。

売却後の手残りを最大化する特例・ルール

土地や建物を売却して得た利益（譲渡所得）には次の算式で計算した所得税等がかかりますが、特例の適用など専門的な知識で手残りを増やすことが可能です。

課税譲渡所得金額=収入金額-（取得費+譲渡費用）-特別控除額

（注）①取得費には、売却した土地や建物の購入費用、建築代金、購入手数料などが含まれます（下記⑴,⑵参照）。

②特別控除額はその譲渡が一定の要件を満たす場合、100万円から5,000万円の範囲内で適用することができます（下記⑶参照）。

③土地や建物を売却した場合、長期譲渡所得（譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物の譲渡）は20.315%、短期譲渡（譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地建物の譲渡）は39.63%の所得税等（※）が課税されます（下記⑴～⑶参照）。

（※）所得税のほか、復興特別所得税および住民税を含んだ合計の税率です。

⑴ 取得費が不明な場合の概算取得費「5%ルール」

親が昔いくらで買ったか不明な場合、「売却価格の5%」を取得費として計算します。しかし、購入時期によっては、実際の購入価格より著しく低くなることがあるため、所得税等が高額になる場合があります。そのため、購入当時の不動産業者への確認や、通帳の出金履歴など、あらゆる手段で取得費を確認する工夫が必要です。

（計算例）

前提条件 [相続開始]2026年2月 [相続人]子2人 [相続財産等]居住用家屋・土地8,000万円（評価減なし）、金融資産2,000万円、債務控除なし、相続税額770万円 [居住用家屋・土地]被相続人父が約30年前に購入（取得費不明）、相続開始後子2人の共有名義として9,800万円で譲渡、譲渡費用360万円

[譲渡所得税の計算（「空き家特例」「取得費加算の特例」の適用なし）]

〇居住用家屋・土地の取得費 取得費が不明なため売却価格の5%として計算 取得費=9,800万円×5%＝490万円 〇譲渡所得の計算（相続人1人あたり） 譲渡所得=（9,800万円－（490万円＋360万円））×1/2＝4,475万円 〇譲渡所得税の計算（相続人合計） 譲渡所得税＝4,475万円×20.315%≒909万円 相続人合計の譲渡所得税＝909万円×2人≒1,818万円

⑵ 相続税額の取得費加算の特例

相続又は遺贈により取得した土地や建物などを、一定期間内に売却した場合、支払った相続税の一部を譲渡所得の取得費（経費）に加算できる制度です。相続から3年10ヶ月以内の売却完了が必須要件です。

・小規模宅地等の特例との関係：対象となる宅地に小規模宅地等の特例を適用すると、その宅地に係る相続税額は減少しますが、取得費加算の額も減少するため、その分譲渡所得は増加します。

・「取得費加算の特例」と「空き家特例」は併用することはできません。

[取得費に加算できる相続税額の計算]

〇取得費に加算できる相続税額=相続税額×不動産の課税価格/（相続した全体の課税価格＋債務控除） =770万円×8,000万円/（10,000万円－0円）＝616万円

[取得費加算の特例を適用した場合の譲渡所得税の計算]

〇居住用の家屋・土地の取得費:490万円 〇譲渡所得の計算（相続人1人あたり） 譲渡所得金額=収入金額-（取得費+取得費に加算する相続税額＋譲渡費用） =（9,800万円－（490万円＋616万円＋360万円））×1/2＝4,167万円 〇譲渡所得税の計算（相続人合計） 譲渡所得税＝4,167万円×20.315%≒847万円 相続人合計の譲渡所得税＝847万円×2人≒1,694万円

この事例では、取得費加算の特例を適用することで約124万円（1,818万円－1,694万円）の税負担を軽減できます。

⑶ 空き家特例（3,000万円の特別控除）

空き家特例とは、昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の空き家を売却する際、最大3,000万円の控除が受けられる制度です。2人の相続人が共有名義で空き家を相続して、その後売却する場合は各相続人が3,000万円まで、合計で最高6,000万円まで特別控除を受けることができます（計算例参照）。

・要件:相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されたことがないことに加え、譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこと、または、解体して更地にすることが求められます。

・小規模宅地等の特例との関係:空き家を相続した場合に一定の要件を満たす場合は小規模宅地等の特例を併用して適用することができます。

[空き家特例を適用した場合の譲渡所得税の計算]

〇譲渡所得の計算（相続人1人あたり） 譲渡所得=（9,800万円－（490万円＋360万円）－3,000万円（特別控除額）×2）×1/2人＝1,475万円 〇譲渡所得税の計算（相続人合計） 譲渡所得税の税率:20.315%（30年間所有しているため長期譲渡所得に該当） 譲渡所得税＝1,475万円×20.315%≒300万円 相続人合計の譲渡所得税＝300万円×2人≒600万円

この事例では、空き家特例を適用することで約1,218万円（1,818万円－600万円）の税負担を軽減できます。なお、相続人1人の単独登記とした場合、特別控除額は3,000万円、譲渡所得税は約1,209万円、軽減額は約609万円となります。

⑷ 手元に残った現金の活用

不動産という「資産」が「現金」に変わった後は、それを単に消費するだけでなく、将来を見据えた資産形成につなげることが賢明です。

失敗しないための不動産会社選びと売却戦略

• 高すぎる査定額:媒介契約を取りたいがために、相場を無視した高値を提示する業者も存在します。複数の会社を比較し、根拠のある価格を見極めることが重要です。
• 売り急ぎのリスク:相続税の納税資金を作るために急いで売ろうとすると、相場より安く買い叩かれる要因となります。
• 契約不適合責任への対応:古い実家を売却する場合、後からシロアリや雨漏りが見つかるとトラブルになります。このため、現状有姿（そのままの状態）で売却し、売主としての責任を負わない「免除」の特約を盛り込むといった対応が必要です。
• 残置物撤去のコツ:遺品整理や家財の処分は、タイミングとコストが重要です。売り出し前に部屋を綺麗にすることで査定額や内見時の印象が良くなりますが、専門業者への依頼にはコストがかかるため、計画的な管理が求められます。

まとめ

相続不動産の売却を成功させるためには、以下の期限管理を徹底することが不可欠です。

• 3ヶ月:相続放棄の判断期限
• 4ヶ月:準確定申告・納税の期限
• 10ヶ月:相続税申告期限、小規模宅地等の特例の適用を受けるならこの期限を厳守
• 10ヶ月から3年:不動産の相続登記の期限
• 3年10ヶ月:取得費加算の特例を活用できる最終期限

また、不動産を現金化した後は、その資金を資産形成につなげる視点も持ちましょう。

これらの手続きを一人で行うのはリスクが伴います。税理士・司法書士・不動産会社の連携が図れる総合的な窓口へ相談し、後悔のない売却を目指しましょう。

よくある質問（FAQ）

Q. 遺産分割協議がまとまらないが、先に売り出すことはできる？

A. 法定相続分で共同相続登記（相続人全員の共有名義で登記する）を行えば売り出すことは可能です。しかし、一度共有名義で登記すると、後から遺産分割協議が調った際に再度登記し直す手間や費用（登録免許税など）が発生します。また、共有者全員の同意がないと最終的な売却ができないため、トラブルを防ぐためにも、遺産分割協議を完了させ、名義を確定させてから売却活動を行うことを勧めます。

Q. 地方の二束三文の土地でも相続登記は必要？

A. 相続登記の義務化の対象に土地の価格は関係ありません。放置すれば過料の対象となるリスクがあるため、速やかな対応が必要です。もし「買い手が見つからない」「固定資産税や管理費を払い続けたくない」といった場合には、相続土地国庫帰属制度の利用を検討するのも一つの手です。この制度を利用すれば、一定の要件を満たし、負担金等を納めることで、土地を国に引き取ってもらうことができます。ただし、この制度を申請する前提としても、まずは相続登記が完了していることが求められます。

Q. 空き家特例と取得費加算の特例、どちらが有利？

A. 両特例は併用できません。どちらが有利かは、相続財産の構成、物件の売却価格、および納付した相続税額などの諸条件によって異なります。どちらを選択すべきか正確なシミュレーションを行うには、専門家のアドバイスが不可欠です。

また、小規模宅地等の特例を適用した宅地上の「空き家」について、さらに空き家特例の適用を検討される場合は、それぞれの適用要件が複雑に絡み合います。要件を満たせず「後から適用できないことが判明した」という事態を防ぐためにも、被相続人の生前から専門家に相談し、最適な売却・活用計画を立てておくことを勧めます。

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